Saavutetaanko talotekniikan pilkkomisella haluttu kustannushyöty?

Talotekniikan järjestelmät ovat nyt ja tulevaisuudessa erittäin merkittävä osa kiinteistön käytettävyyttä, tuottavuutta, turvallisuutta ja terveyttä. Talotekniikka on kokonaisuus: miksi sitä siis tilataan pienissä murusissa?

Talotekniikan järjestelmien merkitys ja kokonaisarvo rakennuksissa on viimeisten vuosien aikana kasvanut. Kiinteistöt teknistyvät ja digitalisoituvat hurjaa vauhtia: esimerkiksi rakennusautomatiikka ja sillä ohjattavat sisäolosuhteita tuottavat tekniset järjestelmät ovat entistä monimutkaisempia kokonaisuuksia, joiden suunnittelu, hankinta, toteutus ja ylläpito vaativat ammattilaisten osaamista.

Rakennuttajien hankintaorganisaatiot ovat useimpien finanssikriisien organisaatiomuutosten jäljiltä jääneet kuitenkin minimaalisiksi, eikä tarvittavia resursseja hankintojen arviointiin löydy. Suuri vastuu sälytetäänkin yleensä rakennusliikkeille, jotka optimoivat talotekniikan kuluja tilaamalla järjestelmiä hajanaisesti pieninä palasina ja hintavetoisesti.

Lyhyellä aikavälillä investoinnin halpuus houkuttaa. Valitettavasti kun tarkastellaan rakennuksen koko elinkaarta, eli vähintäänkin seuraavaa 50 vuotta, malli ei olekaan kustannustehokkain.

Pilkkomisen problematiikka

Kun tavoitellaan mahdollisimman kustannustehokasta vaihtoehtoa, kuulostaa loogiselta kilpailuttaa jokainen talotekniikan osa-alue ja tilata kokonaisuus pieninä palasina sieltä, mistä halvimmalta saa.

Todellisessa maailmassa tästä koituu kuitenkin ongelmia. Kun aliurakoitsijan aliurakoitsija liimaa talotekniikan palasia yhteen, lopputulos päätyy yleensä maksamaan 4–5 % enemmän kuin yhdeltä toimittajalta tilattuna.

Tämä heitto ei välttämättä näy kustannusarvioissa, vaan se syntyy erilaisista ristiriidoista. Tarvittavista tehtävistä, joista kukaan ei ota vastuuta, koska niitä ei ole huomattu määritellä, ja ne tulevat ilmi vasta kohteen vastaanottomenettelyissä. Nämä täydentävät työt joudutaan teettämään erillisinä – yleensä kiireellisenä ja vieläpä kovaan hintaan. Toinen vaihtoehto on lykätä koko kiinteistön käyttöönottoa ja ottaa aikalisä tilanteen rauhoittamiseksi.

Rakennusliikkeet kärsivät mestaripulasta ja työnjohto käy jo ylikierroksilla. Pilkkominen lisää rakennusliikkeiden työnjohtovelvoitetta ja samalla myös pilkkomisen kustannuksia. Tosin pilkkomisen kustannus kohdistuu eri litteralle – ei talotekniikkaan ja niinpä sitä ei monesti haluta edes laskea osaksi talotekniikan toteutuskustannusta.

Pilkkominen voi johtaa monesti ongelmiin myös toteutuksen laadussa, joka näkyy kiinteistön käyttäjille asti. Jos vastuut ovat epäselvät tai ristiriitaiset, ratkaisuja ongelmiin pallotellaan urakoitsijalta toiselle ja korjausten vasteajat ovat luvattoman pitkiä.

Kolmas ongelma on järjestelmien yhteensopimattomuus. Talotekniikan järjestelmien automatisointi ja niiden ohjaukset kehittyvät jatkuvasti, jolloin on tärkeää, että järjestelmien rajapinnat ovat selkeät, ja integroitavissa saumattomasti toisiinsa. Jos jokainen laite on eri toimittajalta, kuka pitää huolen siitä, että järjestelmät keskustelevat keskenään ja toimivat yhtenä kokonaisuutena?

Kokonaisvastuu talotekniikasta tuo selkeitä etuja

Luonnollinen vaihtoehto urakoiden pilkkomiselle on talotekniikan ratkaisujen tilaaminen yhdeltä ja samalta toimittajalta. Kiinteistön talotekniikkakokonaisuus on otettava huomioon jo rakennuksen suunnitteluvaiheessa, jolloin varmistutaan siitä, että valitut ratkaisut toimivat hyvin yhteen, ja ne palvelevat kiinteistön hyvinvointia myös pidemmällä aikavälillä. Siirtyminen elinkaarelliseen ajatteluun ja kiinteistön talotekniikan kokonaisvaltainen huomiointi hyödyttävät siis sekä kiinteistöjen omistajia että käyttäjiä.

Elinkaariajattelun mukaisesti toteutetun kiinteistön omistaja tietää saavansa juuri sen, mistä maksaakin. Kiinteistön käyttömenot pysyvät kurissa, kun toimittaja on sitoutunut sovittuihin raameihin esimerkiksi energiankulutuksen suhteen. Mahdollisia aukkoja vastuiden suhteen ei synny, joten ylimääräiset kustannuksetkin jäävät pois.

Panostaminen sisäolosuhteisiin luo optimaaliset työskentely-olosuhteet, jolloin vuokralaiset todennäköisesti myös säilyvät tiloissa pidempään. Kaikki nämä heijastuvat myös luonnollisesti kiinteistön mahdolliseen myyntihintaan: vakaa kassavirta, pienet menot ja luvattu tuotto.

Käyttäjät saavat nauttia toimivista tiloista. Mahdollisissa ongelmatilanteissa ratkaisu löytyy saman talotekniikkatoimijan lippiksen alta, jolloin ongelmat voidaan myös ratkaista nopeasti.

Kannattaako siis pilkkoa?

Oma vastaukseni on luonnollisesti ei. Kun yksi toimija suunnittelee, toteuttaa ja ylläpitää kiinteistötekniikan, kiinteistön tuotto, turvallisuus ja terveellisyys ovat huipussaan. Mikäli haluat haastaa näkemystäni tai kaipaat lisää perusteluja, ota yhteyttä!