Raimo Ojanen,

30.10.2018

Kiinteistöt

Ennakoiva kunnossapito tarkoittaa kiinteistön teknisten järjestelmien säännöllistä ja tarpeenmukaista huoltoa sekä teknisten järjestelmien uusimista optimaalisella hetkellä. Mutta miten kunnossapidolla voidaan parantaa kiinteistön arvoa?

Kun ostat tai myyt käytettyä autoa, auton huoltohistoria on tärkeä osa hinnanmuodostusta. Säännöllisesti merkkihuollettu yksilö on huomattavasti kiinnostavampi kuin samanlainen auto ilman huoltokirjaa. Ei siis liene mikään yllätys, että sama pätee myös kiinteistöihin: mikäli kiinteistön arvon ja kiinnostavuuden haluaa maksimoida, on kunnossapito hoidettava suunnitellusti ja ajallaan.   

Liian usein kunnossapito toimii reaktiivisesti eli tekniikkaa korjataan ja vaihdetaan silloin, kun se hajoaa. Tämä aiheuttaa lähes aina ongelmia myös kiinteistön käyttäjille: esimerkiksi kesähelteillä ei ole erityisen miellyttävää työskennellä, jos ilmastointi on rikki.  

Laitteiden hajoaminen saattaa myös johtaa ketjureaktioon, jossa yksi hajonnut laite hajottaa muitakin. Reaktiivisessa kunnossapidossa huoltohenkilöstön tehtävä on tulipalojen sammuttelua – pahimmassa tapauksessa myös kirjaimellisesti.  

Kun kunnossapitosopimus tehdään halvimman toimittajan kanssa, tällöin myös ostetaan vähiten työtä eikä ennakointi yleensä kuulu sopimuksen piiriin. Tekniikan pettäessä joudutaan usein maksamaan erotus kalliimpaan kunnossapitoon ja ylikin, kun prosessi katkeaa ja korjaukset joudutaan tekemään hallitsemattomasti ja usein virka-aikojen ulkopuolella.  

Nämä ongelmat helposti kumuloituvat ja kiinteistön arvossa näkyy, jos kunnossapidon kustannukset heiluvat vuodesta toiseen. Vuokralaisillekaan ei ole helppoa antaa näkymää tulevasta hoitovuokran tasosta, vaikka tutkimusten mukaan se on erittäin tärkeä kriteeri tiloja valittaessa.  

Ennakoiva kunnossapito lisää suunnitelmallisuutta ja kasvattaa arvoa

Ennakoivassa kunnossapidossa luodaan suunnitelma kiinteistön olosuhteiden ylläpidosta ja esimerkiksi tekniikan uusimistarpeista. Näin teknisiä järjestelmiä voidaan uusia ajan myötä ennakoitujen korjaustarpeiden mukaisesti eivätkä järjestelmät pääse hajoamaan käsiin ja hajottamaan muita järjestelmiä.  

Digitaalisten seurantajärjestelmien avulla kiinteistön tilaa ja olosuhteita voidaan tarkkailla reaaliajassa. Tarvittavat toimenpiteet säännönmukaisista huolloista tulevien huoltojen ennustamiseen pystytään luotettavasti toteuttamaan reaaliaikaisen tiedon pohjalta.


Suunnitelmalliseen kunnossapitoon kuuluukin kiinteistön tuottaman datan seuranta ja analysointi, jolloin potentiaaliset ongelmat voidaan kartoittaa ja ratkaista. Digitaaliset ratkaisut tekevät kiinteistön tilanteen läpinäkyväksi omistajille, käyttäjille ja kunnossapidolle, jolloin kaikki osapuolet pysyvät kartalla suunnitelmista ja päätöksistä.  

Samaan aikaan voidaan myös analysoida investointimahdollisuuksia. Esimerkiksi investoinnit energiatehokkuuteen tuovat tyypillisesti jopa 30 % tuoton sijoitetulle pääomalle.  

Ennakointi mahdollistaa myös huoltohenkilöstön työn ohjaamisen fiksummin. Kunnossapidon tehtävät voidaan hoitaa pääosin normaalina työaikana, jolloin säästytään kalliilta viikonloppujen tai öiden ylimääräisiltä kustannuksilta.  

Ennakoiva kunnossapito mahdollistaa kunnossapidon kustannusten ennakoinnin pidemmälle tulevaisuuteen. Jos kiinteistöä ollaan myymässä, ostajan on huomattavasti helpompi arvioida tuleva tuotto, kun kunnossapidosta ei ole luvassa yllättäviä kustannuksia. 

Kun verrataan reaktiivista kunnossapitoa ja ennakoivaa kunnossapitoa, keskustelu palautuu aina lopulta aikajänteeseen ja riskeihin. Laadukas, ennakoiva kunnossapito on lyhyellä aikajänteellä usein kalliimpaa. Laitteiston koko elinkaaren aikana se on häiriöttömän prosessin kannalta välttämättömyys, ja se madaltaa riskejä merkittävästi.  

Mikäli sinua ei kiinnosta uhkapelaaminen kiinteistösi tekniikan kestävyydellä, kannattaa selvittää, kuinka siirtyä ennakoivaan kunnossapitoon. Kerron mielelläni asiasta enemmän!