Miksi ylläpito on huomioitava jo kiinteistön suunnitteluvaiheessa?

Huonosti suunnitellun kiinteistön ylläpidon kustannukset voivat olla jopa 80 prosenttia kiinteistön elinkaaren kokonaiskustannuksista. Hyvällä suunnittelulla ja ylläpidolla elinkaaren kustannukset voidaan saada 50–60 prosenttiin rakennuksen koko elinkaaren kustannuksista investointi mukaan lukien. Kun tähän lisätään mahdolliset menetykset kiinteistön arvossa, ylläpidon rooli kustannuksissa korostuu. Lisäksi ylläpito varmistaa, että ilmastointi pelaa kesähelteillä ja että toimistolla on hyvä työskennellä pitkään rakennuksen valmistumisen jälkeenkin.

Uusi hieno toimistotalo vihitään käyttöön. Omistaja, rakentaja ja käyttäjät ovat kaikki tyytyväisiä, sillä kiinteistössä on juuri sellaiset olosuhteet kuin haluttiinkin: tilaa, valoa ja ilmaa riittää. Käyttäjien toivomat toiminnallisuudetkin neuvotteluhuoneineen ja kattosaunoineen on toteutettu onnistuneesti. Parhaimmillaan toimitila on valmistunut jopa budjetissa – rakennusvaiheen budjetissa.

Mutta miten voidaan varmistaa, että kiinteistön olosuhteet ja toiminnallisuudet säilyvät seuraavien vuosikymmenien ajan ilman, että kustannukset jatkuvasti ylittyisivät? Kuinka elinkaaren aikainen budjetti voidaan varmistaa?

Ratkaisu on ylläpidon suunnittelun ottaminen mukaan jo kiinteistön suunnitteluvaiheessa. Tällöin talotekniset ratkaisut ja vaadittava ylläpidon taso voidaan mitoittaa ja budjetoida oikein suhteessa haluttuihin olosuhteisiin ja toiminnallisuuksiin. Samalla voidaan budjetoida kiinteistön koko ylläpitovaihe korjaustarve mukaan lukien vuosiksi eteenpäin. Näin vuosittaiset kustannukset ovat tarkasti tiedossa, ja kun rahat korjauksiin on jo varattu, ne tulevat myös tehtyä eikä korjausvelkaa pääse kertymään.

Elinkaarimallin myötä pidemmät takuut yleistyvät

Suunnittelun, rakentamisen ja ylläpidon välillä on usein aukko, sillä rakennusliikkeet ja suunnittelutoimistot eivät juurikaan kanna vastuuta ylläpitovaiheesta. Toisaalta ylläpidosta vastaavat yritykset eivät yleensä ole mukana suunnittelussa. Niinpä rakennuksille myönnetään pääasiassa hyvin lyhyet takuut. Kun ylläpito on mukana jo suunnittelussa, takuu voidaan myöntää jopa kymmeneksi vuodeksi.

Julkinen sektori on yksityistä huomattavasti edellä ylläpidon roolin huomioimisessa. Kunnat kyllästyivät sisäilmaongelmiin ja budjettien pettämiseen, ja ratkaisuksi kehitettiin elinkaarimalli. Elinkaarimallissa kiinteistön ylläpidosta vastaava toimittaja vastaa kiinteistön olosuhteista jopa 20–25 vuotta sen rakentamisen jälkeen. Vastuu on laaja, esimerkiksi Kuopion Kuntolaakson monitoimitalossa Caverionin vastuu olosuhteista ulottuu aina kiekkokaukalon jään kuntoon asti.

Rakentaminen on toimialana hidas uudistumaan, mutta tulevaisuus on lupaava. Vaikka yksityisten toimijoiden on vaikeampaa sitoa varojaan vuosikymmeniksi eteenpäin, elinkaarimalli yleistyy myös yksityisellä puolella. Käyttäjäomistajat ovat muutoksen edelläkävijöitä - he rakentavat toimitilat omaan käyttöönsä, joten heillä on tieto tilojensa tarpeista myös pitkällä aikajänteellä. Näihin kohteisiin voidaan oikealla suunnittelulla helposti liittää 10 vuoden takuu olosuhteille, kustannuksille ja ylläpidolle.

Suunniteltu ylläpito parantaa kiinteistön arvoa

Uudistamalla sopimusmalleja kiinteistön ylläpito voidaan ottaa huomioon jo rakennusten suunnitteluvaiheessa. Tulevaisuudessa ei tilata enää pelkkiä perustuksia, seiniä ja kattoa, jotka ovat pystyssä tiettynä päivänä, vaan sen sijaan määritellään olosuhteet ja toiminnallisuudet, jotka rakennuksen on täytettävä seuraavien vuosikymmenien ajan.

Käytännössä vastuu olosuhteista ja esimerkiksi energiankulutuksesta sälytetään omistajalta palveluntuottajalle. Rakennukselle asetetaan laatuvaatimuksiksi tietyt olosuhteet, joiden tulee vastata suunniteltua käyttöastetta ja -tapaa. Lisäksi rakennukselle määritetään sovittu tekninen jäännösarvo. Mikäli niin halutaan, rakennus on edelleen hyvässä teknisessä kunnossa sopimuskauden päättyessä. Myös yllättäviltä ja äkillisiltä kuluilta vältytään, kun kustannukset tiedetään jo pitkälle tulevaisuuteen.

Kun rakennus on hyvässä kunnossa ja kustannukset tiedossa, kiinteistön vaihtaessa omistajaa sen arvo saattaa olla merkittävästi suurempi. Caverion onkin useasti saanut kiitosta teknisten Due Diligence -tarkastusten ja hyvin hoidetun teknisen kunnossapidon vaikutuksesta rakennuksen arvoon.

Kiinteistön elinkaaren aikaisille kokonaiskustannuksille on mahdollista saada takuu. Kysymys on lähinnä siitä, haluaako murtaa vanhan tavan rakentaa.

Mikäli aihe kiinnostaa, kerron mielelläni, miten käyttäjälähtöistä ja ylläpidon huomioivaa suunnittelua toteutettiin uudessa Vapaalan toimitalossamme ja muissa kohteissamme.