Henri Käyrä,

23.04.2025

Kiinteistöt

Kiinteistö ei säily kunnossa itsestään. Säännölliset ja oikea-aikaiset tutkimukset auttavat välttämään yllättäviä ja kalliita remontteja. Mutta miten valita oikea tutkimus? Milloin pitäisi teettää kuntotutkimus, kuntotarkastus, kuntoarvio, kuntokartoitus tai kenties kuntokatselmus? Tässä blogikirjoituksessa esittelen kiinteistöalan yleisimmät tutkimustyypit ja kerron, milloin kukin niistä on tarpeellinen.

Kiinteistöalalla vilisee useita samankaltaisia termejä, jotka viittaavat erilaisten kiinteistöjen erilaisiin tutkimuksiin. Kuntotutkimus, kuntotarkastus, kuntoarvio, kuntokartoitus ja kuntokatselmus menevät vivahteikkaassa suomen kielessämme usein suloisesti sekaisin – niin käy helposti ammattilaisillekin. Kiinteistönomistajille termiviidakko hankaloittaa oikean tutkimuksen kilpailuttamista ja tilaamista.

Keskityn tässä kirjoituksessa isojen kiinteistöjen tavallisimpiin tutkimustyyppeihin, mutta käyn ensin pintapuolisesti läpi myös asuinkiinteistöihin liittyvät tutkimukset.

Kuntotarkastus, kuntokatselmus ja kuntokartoitus –asuntojen ja omakotitalojen yleisimmät tutkimukset

Kuntotarkastus on pääasiassa aistinvarainen tarkastus, jossa käydään läpi kiinteistön rakenteita ja järjestelmiä. Kuntotarkastus teetetään yleisimmin omakotitalon myynnin yhteydessä, jotta mahdolliset ostajat saavat realistisen käsityksen kiinteistön kunnosta. Tarvittaessa kuntotarkastukseen voidaan sisällyttää myös pienimuotoisia rakenneavauksia sekä lisätutkimuksia, kuten näytteiden ottoa ja kosteusmittauksia. Kuntotarkastuksen suorittaa puolueeton rakennustekninen asiantuntija, usein nimikkeeltään Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK).

Kuntokatselmus on kuntotarkastusta suppeampi tutkimus, jota käytetään usein kerros- ja rivitaloasuntojen kaupassa. Se saattaa sisältää kevyen pintakosteusmittauksen asunnon märkätiloissa. Suurten kiinteistöjen ja julkisten rakennusten yhteydessä sillä tarkoitetaan silmämääräistä tarkastusta, jonka avulla voidaan päivittää aikaisemmin tehtyjä kuntoarvioita ja havainnoida kiinteistön kunnossa ilmenneitä muutoksia.

Kuntokatselmuksen ja kuntotarkastuksen ohella vilahtelee termi kuntokartoitus. Joskus sitä käytetään synonyyminä kuntotarkastukselle, mutta sillä voidaan viitata myös yksittäisen vaurion tai ongelman selvittelyyn (kosteuskartoitus, asbestikartoitus jne.).

Kuntoarvio ja kuntotutkimus – isojen kiinteistöjen tutkimukset

Suurtenkaan kiinteistöjen omistajilla ei aina välttämättä ole tarkkaa käsitystä siitä, millaisia tutkimuksia tarvitaan missäkin kiinteistön elinkaaren vaiheessa. Siksi on tärkeää keskustella asiantuntijan kanssa hyvissä ajoin oikean ratkaisun löytämiseksi. Kokenut palveluntarjoaja osaa räätälöidä sopivan ratkaisun tarpeen mukaan – oli kyseessä sitten kiinteistön rutiinitarkastus tai jo ilmenneiden ongelmien selvittäminen.

Kuntoarvio, kuntotutkimus ja tutkimussuunnitelma muodostavat toisiaan täydentävän kokonaisuuden. Näiden termien ymmärtäminen on avain onnistuneeseen kiinteistönhallintaan.

Kuntoarvio on kuin kiinteistön perusteellinen terveystarkastus

Kuntoarvio antaa kattavan yleiskuvan kiinteistön kunnosta. Arvio tehdään silmämääräisesti ja rakenteita rikkomatta, ja sen avulla kartoitetaan rakenteiden ja teknisten järjestelmien nykytila. Kuntoarvion sisältö ja toteutustapa noudattavat alan vakiintuneita käytäntöjä, jotka on määritelty RT-ohjeistuksissa. Kuntoarvio auttaa tunnistamaan mahdolliset riskit ja ennakoimaan tulevia korjaustarpeita ennen vikojen muodostumista vakaviksi ongelmiksi. Kuntoarvio toimii myös pohjana pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmalle.

• Milloin? Kun lähdetään selvittämään kiinteistön kuntoa ja säännöllisesti 5 vuoden välein.
• Mitä sisältää? Kuntoarvio kattaa kiinteistön rakenteiden ja teknisten järjestelmien tarkastelun, kosteusmittauksia, korjaussuositukset sekä korjauskustannusarvion seuraavalle kymmenelle vuodelle.
• Kuka tekee? Kuntoarvion suorittaa työryhmä, jossa on mukana rakennus-, LVI- ja sähkötekniikan asiantuntijat.
  
  

Tutkimussuunnitelma on kuntotutkimuksen valmisteluvaihe

Tutkimussuunnitelma on kuntoarvion perusteella laadittava kartta, joka toimii ohjenuorana kuntotutkimukselle. Tutkimussuunnitelma on erityisen hyödyllinen tilanteissa, joissa kiinteistössä on havaittu jokin poikkeama tai ongelma, mutta tarkkoja tutkimusmenetelmiä ei vielä tiedetä. Tutkimussuunnitelma auttaa kohdentamaan tutkimukset oikeisiin osa-alueisiin ja toimii myös hyvänä kilpailutusaineistona palveluntarjoajille.

Kuntotutkimus on pintaa syvemmälle menevä kiinteistöanalyysi

Jos kuntoarvio on ikään kuin terveystarkastus, kuntotutkimus vastaa vuorostaan erikoislääkärin perusteellista tutkimusta laboratoriokokeineen. Kuntotutkimus on kuntoarviota yksityiskohtaisempi selvitys kiinteistön rakenteiden tai tekniikan osa-alueen nykytilasta, ja se sisältää usein materiaalinäytteiden ottoa, mittauksia ja rakenteita rikkovia tutkimuksia. Sen avulla voidaan selvittää sekä näkyvien että piilevien vaurioiden syyt ja laajuus sekä määrittää niiden korjaustavat ja korjausten ajankohta.

Tyypillisiä kuntotutkimuksen kohteita ovat kiinteistön rakenteet, putkistot, ilmanvaihto ja sisäilmaan vaikuttavat asiat. Osana laajempaa kuntotutkimusta ja aina ennen vuotta 1994 valmistuneiden rakennusten remontteja suoritetaan myös asbesti- ja haitta-ainetutkimus.

• Milloin? Kun kiinteistössä epäillään tai on havaittu vaurioita, ennen laajoja remontteja tai kun rakennus on noin 20–30 vuoden iässä.
• Mitä sisältää? Kuntotutkimus tarjoaa yksityiskohtaista tietoa kiinteistön rakenteista ja teknisistä järjestelmistä, rakenteiden tai järjestelmien toimivuudesta ja jäljellä olevasta käyttöiästä sekä mahdollisista riskeistä. Se sisältää usein rakenneavauksia, näytteiden ottoa ja tarkempia mittauksia.
• Kuka tekee? Kuntotutkimuksen suorittavat kokeneet ja pätevöityneet kuntotutkijat, joilla on vahva osaaminen toimialalta. Tutkimusnäytteet lähetetään ulkopuoliseen akkreditoituun laboratorioon analysoitaviksi.
  
  

Vinkkejä kiinteistön tutkimuksiin

1. Määrittele selkeät tavoitteet

Ennen kuin lähdet liikkeelle, on tärkeää tunnistaa, mikä on kiinteistösi todellinen tarve. Sinun ei tarvitse tietää, millä menetelmillä ja missä laajuudessa mitäkin asiaa täytyy tutkia; tärkeintä on tietää, mitä tutkimukselta toivot. Palveluntarjoaja kyllä löytää sopivan ratkaisun.

2. Teetä tarvittavat lisätutkimukset ennen korjauksia

Pelkän kuntoarvion pohjalta ei pidä suoraan lähteä teettämään korjauksia. Jos kuntoarviossa ilmenee poikkeamia, on tärkeää suorittaa tarvittavat lisätutkimukset, kuten kuntotutkimus, ennen suurempia investointeja.

Tässä varoittava esimerkki: Erääseen huonokuntoiseen kiinteistöön tehtiin kuntoarvio, jonka perusteella suositeltiin lisätutkimuksia. Lisätutkimukset jätettiin kuitenkin tekemättä, ja kiinteistönomistaja lähti suoraan saneeraamaan kiireellisimpiä kohteita. Kuntotutkimus tehtiin vasta kaksi vuotta myöhemmin, ja sen yhteydessä kiinteistö todettiin lähes korjauskelvottomaksi. Ennen investointeja kannattaa siis aina varmistaa, että korjaukset ovat ylipäänsä kannattavia.

3. Älä säästä väärässä paikassa

Tutkimusvaiheen kustannukset ovat hyvin pieni osa peruskorjauksen kokonaishinnasta, joten siinä säästetään usein turhaan. Jos tutkimukset jäävät vajaavaisiksi, tulee lasku helposti perässä myöhemmin.

Ilmaston muuttuessa ja ääri-ilmiöiden ja kosteusrasituksen lisääntyessä kiinteistöjen säännöllinen tutkiminen on entistä tärkeämpää. Ennakoivat tutkimukset säästävät korjauskustannuksissa ja auttavat suunnittelussa ja budjetoinnissa. Oikein ajoitetut kuntoarviot, kuntotutkimukset ja huolellinen tutkimussuunnitelma auttavat varautumaan tulevaisuuden haasteisiin ja varmistamaan, että kiinteistön säilyttää arvonsa jatkossakin.