10 faktaa betonirakenteista – huomioi nämä asiat kiinteistösi kunnonhallinnassa

Kiinteistön betonirakenteiden kunnon arviointi vaatii tietoa ja taitoa. Usein viattomalta näyttävä pintahalkeilu saattaa olla merkki laajemmista vaurioista, jotka vain asiantuntija osaa tunnistaa. Listasimme kymmenen asiaa, jotka on hyvä muistaa, kun betonin kunto mietityttää. Tervetuloa myös moikkaamaan meitä Betonilattiapäivä-seminaariin 29.5. ja kuulemaan ajankohtaista tietoa betonilattioiden laatuvaatimuksista, suunnittelusta ja toteuttamisesta.

1. Betonirakenteiden tutkiminen vaatii monipuolista osaamista.

Betonirakenteiden näkyvät vauriot ilmenevät lohkeiluna, halkeiluna, rapautumisena ja raudoitteiden ruostumisena. Vaikka tietyt vauriot voivat näyttää ulkoisesti samankaltaisilta, niiden vaikutukset ja korjattavuus vaihtelevat.

Betonirakenteiden kunnon selvittäminen vaatii materiaaliominaisuuksien, rakennetekniikan, vauriomekanismien ja rasitustekijöiden tuntemusta. Lisäksi asiantuntijan tulee olla perehtynyt betonirakentamisen historiaan, sillä rakentamisen normit, ohjeet ja kulttuuri ovat ajan saatossa muuttuneet. Selvitystyöhön tarvitaankin betonirakenteisiin ja niiden kuntotutkimuksiin erikoistunut ammattilainen.

2. Betonirakenteitakin pitää huoltaa.

Betonia pidetään yleisesti hyvin vedenkestävänä materiaalina. Vesi ja kosteus ovat silti merkittäviä osatekijöitä monessa betonin vauriomekanismissa, kuten rapautumisessa ja raudoitteiden ruostumisessa. Kosteusrasituksen merkitys kasvaa rakenteen ikääntyessä.

Ajallaan tehty pinnan huoltokäsittely ja pienemmät korjaustoimenpiteet ehkäisevät alkavien vaurioiden etenemistä. Pitkälle edenneiden vaurioiden korjaaminen on aina kalliimpaa ja aiheuttaa lisäkustannuksia, kuten mahdollisen pidemmän tuotantokatkoksen. Kuntotutkimuksen avulla voidaan tunnistaa vauriot ja niiden laajuus sekä määrittää soveltuvimmat korjausmenetelmät.

3. Betonirakenteiden kunnon heikkenemiseen liittyy merkittäviä riskejä.

Betonirakenteiden kunnon heikkeneminen voi aiheuttaa sekä välittömiä että välillisiä turvallisuusriskejä. Esimerkiksi rapautumisen seurauksena rakenteesta voi pudota paloja tai suojakaiteen kiinnitys voi pettää. Vanhat betonirakenteet voivat myös aiheuttaa yllättäviä ongelmia silloin, jos niiden varaan on asennettu uusia kalliita laitteita tutkimatta betonin kuntoa. Silloin joudutaan pohtimaan, miten rakenteen elinkaarta voisi pidentää purkamatta laitteita.

4. Rakenteiden kunto arvioidaan kuntoarviolla tai kuntotutkimuksella.

Kuntoarvio on silmämääräiseen tarkastukseen perustuva suuntaa antava arvio rakenteiden kunnosta. Sen avulla voidaan saada tietoa ainoastaan näkyvistä vaurioista. Pelkän kuntoarvion perusteella ei pidä vielä tehdä suunnitelmia tai korjauksia, paitsi jos kyseessä on akuutti turvallisuusriski. Kuntoarvio on kuitenkin melko edullinen ja nopea tapa saada kokonaiskuva rakenteiden kunnosta, ja se toimii tärkeänä lähtötietona kuntotutkimuksen suunnittelussa.

Kuntotutkimus on systemaattinen selvitys rakenteiden kunnosta ja korjaustarpeista. Siihen kuuluu rakenteiden aistinvarainen tarkastus, näytteenottoja, laboratorioanalyyseja sekä mittauksia. Kuntotutkimuksen avulla voidaan selvittää niin näkyvien kuin piilevien vaurioiden syyt, laajuus ja vaikutukset ja ennakoida niiden kehittymistä. Tutkimuksista koostetaan perusteellinen raportti, jossa esitetään johtopäätökset, toimenpidesuositukset sekä tutkijan näkemys mahdollisista korjaustavoista. Kuntotutkimuksen perusteella voidaan suunnitella tarvittavat kunnossapitotoimet ja korjaukset.

Kuntotutkimuksen laajuus määritetään sille asetetun tavoitteen perusteella. Tutkimusten toteutus täytyy suunnitella ennakkoon. Huolellisen tutkimussuunnitelman rooli korostuu erityisesti vaativissa tapauksissa.

Asiantuntijan tulee sekä kuntotutkimuksessa että kuntoarviossa perehtyä kiinteistön rakennepiirustuksiin ja ikään sekä arvioida rakenteeseen kohdistuvat rasitukset. Vanhat rakennepiirustukset ovat valitettavan usein kateissa, jolloin asiakkaalta saatavien muiden lähtötietojen rooli korostuu.

5. Kuntoarviot ja kuntotutkimukset ovat välttämättömiä kustannustehokkaan ylläpidon kannalta.

Kunnossapidon suunnittelun tulee perustua tietoon rakenteiden nykykunnosta sekä ennusteeseen niiden kunnon kehittymisestä.

Kuntoarvioon ja -tutkimuksiin panostaminen tuo taloudellista hyötyä, sillä niiden avulla korjaustoimenpiteet osataan mitoittaa ja ajoittaa oikein. Korjaushankkeeseen ryhtyminen oikeilla lähtötiedoilla vähentää yllättäviä aikataulumuutoksia ja lisätöitä sekä luo parhaat edellytykset korjausten kestävyydelle.

Tyypillinen esimerkki ilman tutkimuksia ja suunnittelua tehdyistä korjauksista on rapautuneen betonin tai ruosteisen raudoitteen päälle tehty laastipaikkaus. Tällainen paikkaus ei ole pitkäikäinen. Betonin pintaan voi pian ilmestyä lisää vaurioita, joita ei ole korjaushetkellä havaittu. Töiden etenemistä viivästyttää yleensä rakenteen oletettua heikompi kunto ja sen myötä kasvava korjauslaajuus.

6. Betonirakenteiden kunnon selvittäminen kannattaa aloittaa ajoissa.

Monet tekijät vaikuttavat betonirakenteiden kuntoon. Yleisenä nyrkkisääntönä voidaan kuitenkin pitää, että kuntotutkimus tulisi tehdä noin 15–20 vuoden ikäisille betonirakenteille tai ennen korjaus- ja muutoshankkeisiin ryhtymistä.

Laajojen rakennekokonaisuuksien kohdalla kunnon selvittäminen on tehokkainta aloittaa betonirakenteisiin kohdistetulla kuntoarviolla. Näin akuutit turvallisuusriskit voidaan havaita ja jatkotoimenpiteet priorisoida. Moni kääntyy asiantuntijan puoleen vasta, kun betonirakenteesta irtoilee palasia, vaikka vauriot olisi voitu ennakoida ja ehkäistä jo vuosia aiemmin.

Tutkimustarpeita voi ilmetä myös uusissa rakenteissa, mikäli epäillään rakennusvirheitä tai puutteita työn laadussa.

7. Tutkimusmenetelmät valitaan tapauskohtaisesti.

Kuntotutkimuksessa käytetään useita eri tutkimusmenetelmiä. Niiden tuloksia tarkastellaan rinnakkain, ja vertailun perusteella tehdään johtopäätökset rakenteen kunnosta. Ennen varsinaisia kenttätutkimuksia perehdytään kohteeseen ja laaditaan tutkimussuunnitelma, jossa menetelmät ja laboratorioanalyysit määritetään kohdekohtaisesti. Tutkimuksen lopulliseen sisältöön vaikuttavat vielä kenttätutkimusten yhteydessä tehtävät havainnot.

8. Rakenteiden rasitusolosuhteilla on merkittävä vaikutus niiden kuntoon.

Asuin- ja liikekiinteistöissä betonirakenteiden kunnon selvittäminen kohdistuu yleensä ulkobetonirakenteisiin, kuten julkisivuihin ja parvekkeisiin. Kuivissa sisätiloissa betonirakenteisiin kohdistuvat rasitukset ovat yleensä hyvin vähäisiä.

Ulkobetonirakenteiden merkittävimmät rasitustekijät ovat Suomessa sää ja ilmasto. Jäätymis-sulamissyklit ja sade- ja sulamisvedet aiheuttavat pakkas- ja kosteusrasitusta, kun taas auringon UV-säteily haurastuttaa pinnoitteita ja saumamassoja. Maan routiminen ja lämpötilavaihtelujen aiheuttamat pakkovoimat voivat myös vaurioittaa betonia.

Teollisuusympäristössä rakenteisiin voi lisäksi kohdistua voimakasta kemiallista rasitusta sekä äärimmäisiä lämpötiloja ja niiden vaihtelua. Teollisuuskiinteistöissä onkin erityisen tärkeää selvittää rasitusolosuhteet tapauskohtaisesti.

9. Haitta-ainetutkimus on tarpeen, kun on kyse vanhoista betonirakenteista.

Vanhoissa betonirakenteissa voi olla terveydelle ja ympäristölle vaarallisia aineita. Usein mainitaan asbestikartoitus, mutta haitta-aineiden kirjo on asbestia laajempi. Vanhojen betonirakenteiden pinnoitteet, vedeneristykset ja saumaukset saattavat sisältää asbestin lisäksi PAH-, PCB- ja lyijy-yhdisteitä. Betoniin voi olla myös imeytynyt esimerkiksi öljyä.

Rakenteiden mahdolliset haitta-aineet tuleekin selvittää haitta-ainetutkimuksella viimeistään ennen kuin niitä aletaan korjaamaan tai purkamaan. Rikkoutuneista tai huonokuntoisista materiaaleista voi irrota haitta-aineita myös käytön aikana.

10. Kuntotutkimuksen sisältö määräytyy kiinteistön ja sen tarpeiden mukaan.

Betonirakenteet ja niiden ympäristöolosuhteet ovat yksilöllisiä, joten tutkimuksiinkin tulee suhtautua tapauskohtaisesti.

Ennen kuntotutkimusta on tärkeää pohtia, miksi se tehdään. Onko tavoitteena selvittää rakenteiden nykykunto vai ollaanko jo valmistelemassa korjaushanketta?

Kiinteistönomistajan kannattaa perehtyä kuntotutkimuksen tilaajan ohjeeseen. Ohjeessa on esitetty muun muassa tutkimuksen suositeltu vähimmäissisältö sekä systemaattinen menetelmä tarjousten vertailuun. Ohje koskee ensisijaisesti julkisivu- ja parvekerakenteita, mutta siinä esitetyt periaatteet pätevät moniin muihinkin rakenteisiin.  

Tarjouksia vertaillessa kannattaa perehtyä niiden sisältöön muutenkin kuin vain hinnan osalta. Mikäli esimerkiksi näyte- ja analyysimäärät vaihtelevat tarjousten välillä huomattavasti, on hyvä pohtia, mistä se johtuu. Liian vähäiset tai väärin kohdistetut näytteet voivat johtaa virheellisiin johtopäätöksiin rakenteen kunnosta.

Caverionin palveluvalikoimaan kuuluvat kiinteistöjen kuntoarviot ja -tutkimukset, mukaan lukien rakennetutkimukset ja asbesti- ja haitta-ainetutkimukset. Käytössämme on erittäin laaja valikoima niin ainetta rikkomattomia NDT-laitteistoja kuin perinteisempääkin tutkimuskalustoa. Alihankintaverkostomme kautta tarjoamme myös kattavat laboratoriopalvelut.

Jäikö kysyttävää betonista? Ota yhteyttä, niin kerromme mielellämme lisää.